1) 물권행의의 개념
물권변동을 일으키는 법률요건에는 여러 가지가 있으나, 그 가운데 법률행위가 가장 중요하다. 사적 자치를 기본원리로 하는 우리 민법상 당사자가 원하는 대로 물권변동이 일어나는 경우는 법률행위밖에 없기 때문이다.
2) 채권행위와의 구별
물권행위는 채권행위와 대립하는 개념이다. 물권행위는 물권변동을 목적으로 하는 데 비하여, 채권행위는 채권의 발생을 목적으로 한다. 그리고 물권행위가 있으면 물권의 변동이 일어나게 되어 이행의 문제가 남지 않으나 채권행위가 있으면 채권. 채무가 발생할 뿐이므로 그에 기하여 이행하여야 하는 문제가 뒤에 남게 된다.
이처럼 물권행위와 채권행위는 서로 대립하는 개념이지만, 둘은 밀접한 관계에 있다.
일반적으로 채권행위가 있은 후에 그것이 이행으로서 물권행위가 행하여지기 때문이다.
예컨대 토지의 매매계약이라는 채권행위를 한 뒤, 그에 기하여 매도인이 부담하는 소유권이전채무를 이행하기 위하여 소유권의 이전의 합의라는 물권행위를 하는 것이다.
이와 같이 채권행위의 이행으로서 물권행위사 행하여지는 경우, 즉 채권행위가 물권행위의 원인이 되는 경우에 그 채권행위를 물권행위의 원인행위라 한다. 주의할 것은 언제나 채권행위가 있고 그것을 전제로 하여 물권행위가 행하여지는 것은 아니라는 점이다. 거래의 실제에 있어 서는 채권행위와 물권행위가 하나로 합하여져 행하여지는 때도 있으며, 채권행위가 없이 물권행위만 행하여지는 때도 있다. 동산의 현실매매는 전자의 예고, 소유권의 포기는 후자의 예이다.
3) 물권행위의 종류
법률행위가 단독행위. 계약, 합동행위로 나누어지므로 , 물권행위에도 물권적 단독행위, 물권계약, 물권적 합동행위가 있게 된다.
물권의 포기, 승역지소유자의 위기 등은 물권적 단독행위에 해당한다. 물권적 단독행위도 상대방 있는 것과 상대방 없는 것이 있다. 제한물권의 포기는 전자의 예이고 , 소유권의 포기는 후자의 예이다.
물권행위의 대부분을 차지하고 그리하여 가장 중요한 것은 물권계약이다.
물권계약은 좁은 의미의 계약인 채권계약과 구별하기 위하여 합의 즉 물권적 합의라고 하는 때가 많다.
소유권이전의 합의, 저당권설정의 합의가 그 예이다.
그리고 공유자의 소유권포기는 물권적 합동행위에 해당한다.
4) 처분행위로서의 성질
물권행위는 처분행위이다. 따라서 그것이 유효하기 위하여서는 처분자에게 처분권한이 있어야 한다. 처분권한은 물권행위를 하는 때뿐만 아니고 공시방법을 갖추는 때에도 필요하다. 처분권한이 없는 자가 타인의 물권을 처분하는 경우 그 처분행위는 무효이다. 그러나 이때 처분권자가 사후에 추인을 하면 처분행위는 소급해서 유효한 것으로 된다. 그 경우에는 무권대리행위의 추인에 관한 제133조를 유추적용하는 것이 바람직하기 때문이다.
적용법규
물권행위도 법률행위 이므로 민법총칙편의 법률행위에 관한 규정은 모두 물권행위에 적용된다. 권리능력, 행위능력, 의사표시, 대리, 무효와 취소, 조건과 기한 등의 규정이 그렇다. 특기할 점은 다음과 같다.
1) 조건과 기한
입법례에 따라서는 물권행위에 조건이나 기한을 붙일 수 없도록 하는 것이 있다. 가령 독일민법에서는 부동산소유권 이전의 합의에는 조건과 기한을 붙이지 못한다, 그러나 우리 물권법에는 그러한 제한이 없으므로 우리 민법상 모든 물권행위에 조건과 기한을 붙일 수 있다. 그 결과 매수인이 대금 전부를 지급하는 것을 정지조건으로 하여 소유권을 이전하기로 하는 물권적 합의도 유효하다.
2) 대리규정
대리에 관한 규정은 물권행위에도 적용된다. 그런데 점유의 이전, 즉 인도는 법률행위가 아니고 사실행위이기 때문에, 거기에 대리규정이 적용될 여지는 없다.
등기 신청은 사법상 법률행위가 아니므로 거기에 대리규정이 당연히 적용되지 않는다.
그런데 부동산등기법은 대리인에 의한 등기신청을 명문으로 인정하고 있다.
공시의 원칙
공시: 물권의 존재 변동을 외부에 알리는 것을 말한다.
방법: 부동산의 물권변동은 "등기" 동산의 물권변동은 "인도" 자동차나 선박은 "등록" 수목의 집단은 "명인방법"이라는 공시방법을 갖추어야 한다.
1) 형식주의
권리의 변동은 당사자간의 합의와 별도로 등기, 점유, 명인방법과 같은 다른 사람이 인식할 수 있는 요건을 갖추지 아니하면
물권의 변동이 발생하지 않는다는 원칙을 말한다.
2) 의식주의
당사자 간의 합의만 있으면 물권변동이 발생한다. 등기 같은 공시방법은 제3자에 대한 대한요건에 불과하다.
의사주의는 대내관계와 대외관계의 분열이 생겨서 권리관계가 복잡하다.
공신의 원칙
권리관계를 추측할 수 있는 등기나 점유 같은 외형적 요건이 있는 경우 그것을 믿고 행하여진 법률행위를 유효한 것으로 인식하는 것을 말한다.
우리 민법은 등기의 공신력을 부인한다. 따라서 부동산의 등기를 믿고 소유권을 이전받았어도 그 등기가 나중에 무효인 등기로 판명되면 진정한 소유자가 소유권을 회복하고 제3자는 말소당할 위험이 있다.
(예외)
1. 허위표시의 무효는 "선의의 제3자"에게 대항하지 못한다. (제108조 제2항)
2. 계약의 해제는 "제 3자"의 권리를 해하지 못한다(제548조 단서)
3. 양도담보권자로부터 부동산을 "선의로 매수한 제3자" 는 보호받는다. (가등기담보 등에 관한 법률 제11조)
4. 명의신탁약정의 무효는 "선의, 악의 불문하고 제3자"에게 대항하지 못한다(부동산 실명법 제4조)
동산
점유의 공신력을 인정한다. 동산의 점유자가 무권리자라도 이를 소유자로 믿고 동산을 거래한 제3자는 동산의 소유권을 즉시 취득한다.